Este artículo es un mapa, no un manual. Recoge en preguntas y respuestas los mantenimientos periódicos que la ley exige según el tipo de instalación, para que un servicio técnico sepa cuáles le afectan y dónde está cada obligación. El detalle de cada norma merece su propio artículo y lo iremos publicando.
¿Qué mantenimientos son obligatorios por ley para un servicio técnico?
Depende de lo que mantengas, no de cómo se llame tu empresa. Las obligaciones cuelgan de la instalación. Para un SAT de los habituales hay cuatro familias que conviene tener en el radar: instalaciones térmicas (calefacción y climatización), ascensores, protección contra incendios y equipos con gases fluorados.
¿Qué exige el RITE a quien mantiene calefacción y climatización?
El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios es el RD 1027/2007, modificado por el RD 178/2021, que está en vigor desde el 1 de julio de 2021. Su artículo 26 establece que las instalaciones de 5 a 70 kW las mantenga una empresa mantenedora habilitada, y que por encima de 70 kW haya, además, un contrato de mantenimiento. A partir de 5.000 kW de calor o 1.000 kW de frío exige también un director de mantenimiento.
¿Qué papeles pide el RITE después de las revisiones?
Dos. El artículo 27 obliga a llevar un registro de las operaciones de mantenimiento y a conservarlo al menos cinco años. El artículo 28 pide un certificado anual de mantenimiento. Los programas de mantenimiento están en la instrucción técnica IT 3 y las inspecciones, en la IT 4.
¿Qué cambia con el nuevo reglamento de ascensores?
El RD 355/2024 aprobó la ITC AEM 1, que regula la puesta en servicio, el mantenimiento y la inspección de los ascensores. Una de sus exigencias afecta de lleno a la empresa conservadora: tiene que disponer de un plan de mantenimiento por cada tipo de ascensor que mantenga, y la norma le dio un año para tenerlo.
¿Y la protección contra incendios?
Se rige por el RD 513/2017, el Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendios (RIPCI), con sus propias tablas de mantenimiento por tipo de equipo. Es un mundo aparte, con sus revisiones y sus certificados. Si tu empresa mantiene extintores, bocas de incendio o sistemas de detección, dentro de la misma suite existe PlanerFire, pensado específicamente para esa actividad.
¿Quién puede tocar un equipo con gases fluorados?
Según el RD 115/2017, toda instalación, mantenimiento o desmontaje de equipos con gases fluorados la hace personal certificado que trabaje dentro de una empresa habilitada. El Reglamento (UE) 2024/573 redefine los certificados y su calendario, y el proyecto de real decreto que sustituirá al 115/2017 salió a información pública entre el 21 de julio y el 5 de septiembre de 2025. Merece la pena seguir su tramitación.
¿Quién responde si una revisión obligatoria se olvida?
Cada norma reparte las obligaciones a su manera entre el titular de la instalación y la empresa que la mantiene, y esta respuesta no sustituye su lectura. Lo que sí depende por completo de ti es lo que firmas: si tu empresa figura en el contrato como mantenedora y el contrato fija una revisión en abril, no hacerla es un incumplimiento tuyo. Es el riesgo más evitable que existe, porque se evita con un calendario.
¿Un contrato de mantenimiento es siempre obligatorio?
No. En instalaciones térmicas, el RITE lo exige por encima de 70 kW. En el resto de casos es un acuerdo comercial entre tu empresa y el cliente, aunque casi siempre es la mejor forma de que el mantenimiento que pide la norma se haga, y en fecha.
¿La revisión obligatoria cubre también las averías?
Solo si el contrato lo dice. La revisión periódica es una cosa; la avería, otra; y la garantía del equipo o de la reparación, una tercera. Mezclarlas es la manera más rápida de acabar trabajando gratis. Las tres coberturas y cómo distinguirlas al abrir el aviso están explicadas en garantía o cobro.
¿Qué datos del equipo hay que tener para no olvidar ninguna revisión?
Como mínimo: marca, modelo, número de serie, ubicación, fecha de instalación y el historial de intervenciones. En climatización, además, el dato que decide el tramo del RITE: la potencia. Qué debe contener esa ficha para que cualquier técnico pueda atender el equipo lo contamos en el historial del equipo.
¿Cómo se consigue que los preventivos se hagan en fecha?
Colocándolos en la planificación antes que cualquier aviso normal y tratándolos como citas cerradas. Si se planifican en el hueco que quede, no se hacen. El método completo está en planificar la semana de los técnicos.
La tabla, de un vistazo
| Instalación | Norma | Qué exige | A quién | Plazo o dato con fecha |
|---|---|---|---|---|
| Térmicas (calefacción y climatización) | RD 1027/2007 (RITE), modificado por el RD 178/2021 | Mantenedora habilitada de 5 a 70 kW; contrato por encima de 70 kW; director de mantenimiento desde 5.000 kW de calor o 1.000 kW de frío; registro de operaciones; certificado anual | Empresa mantenedora | Modificación en vigor desde el 1-7-2021; registro conservado al menos 5 años |
| Ascensores | RD 355/2024, ITC AEM 1 | Plan de mantenimiento por tipo de ascensor | Empresa conservadora | Un año para disponer del plan |
| Protección contra incendios | RD 513/2017 (RIPCI) | Mantenimiento según sus tablas por tipo de equipo | Empresa mantenedora de PCI | Según las tablas del reglamento |
| Equipos con gases fluorados | RD 115/2017 y Reglamento (UE) 2024/573 | Personal certificado dentro de una empresa habilitada | Empresa y técnico | Proyecto de sustitución en información pública del 21-7 al 5-9-2025 |
¿Y dónde encaja un programa de servicio técnico?
En la parte que depende de la memoria. En PlanerSat, cada contrato de mantenimiento genera sus revisiones periódicas en las fechas pactadas, y cada equipo instalado guarda su ficha y su historial de partes. Lo que no hace es sustituir los registros ni los certificados oficiales que exige cada norma: esa obligación sigue siendo de quien los firma. Lo que evita es que una revisión dependa de que alguien se acuerde.
Si trabajas en climatización, la página de software para climatización muestra cómo se programan los preventivos antes de la temporada. Y el paso siguiente, una vez sabes qué revisiones te tocan, es darles hueco: lo explicamos en la guía para planificar la semana de los técnicos.